Ako Na Pozemky

Príklady z praxe

V uvedených príkladoch vysvetľujeme chronologicky bod po bode, ako postupovať a na čo si dať pozor pri odkúpení, respektíve vysporiadaní vlastníctva k pozemku.

Postup:

  1. Zistíme si informácie o vyhliadnutom pozemku v katastrálnej mape na webovom portáli ZBGIS. Na portáli je možné nájsť informácie o konkrétnych parcelách a stiahnuť príslušné listy vlastníctva.
  2. Oslovíme vlastníka pozemku a v prípade súhlasu s odpredajom sa dohodneme na cene.

  3. Pripravíme kúpno-predajnú zmluvu a návrh na vklad do katastra. Kúpno-predajnú zmluvu spravidla zasielame na pripomienkovanie všetkým zúčastneným stranám. Po zapracovaní pripomienok môžeme pristúpiť k podpisu zmluvy.

  4. Kúpno-predajnú zmluvu môžu podpísať všetky zúčastnené strany spoločne, ale aj individuálne. V prípade kúpno-predajnej zmluvy na pozemok je potrebné overiť podpis predávajúceho. Podpis kupujúceho nie je potrebné overovať. Overenie podpisu vykonáva notár prípadne poverený zamestnanec na obecnom úrade.

  5. Návrh na vklad do katastra spravidla podáva jedna zo zúčastnených strán. Podpis na návrhu na vklad do katastra nie je potrebné notársky overovať. Dve vyhotovenia návrhu na vklad do katastra spolu s dvoma vyhotoveniami kúpno-predajnej zmluvy je potrebné podať na príslušnom katastrálnom úrade. Jeden potvrdený návrh na vklad si ponecháva navrhovateľ.

Po podaní návrhu na vklad je na príslušnom liste vlastníctva zriadená plomba, ktorá je odstránená po vykonaní zápisu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Kataster by mal vykonať zápis do 30 dní od podania návrhu. Následne o danej skutočnosti písomne informuje zúčastnené strany. V prípade, že kúpno-predajná zmluva alebo návrh na vklad nespĺňa príslušné náležitosti, kataster konanie pozastaví a písomne požiada zúčastnené strany o vykonanie nápravy, ktorá sa rieši vyhotovením dodatku.

Nakoľko pozemok môže mať X vlastníkov a v praxi sa často stáva, že s odpredajom nesúhlasia všetci, máte možnosť odkúpiť len podiel vybraných vlastníkov. Tu si ale treba dať pozor na predkupné právo. V prípade, že nie ste podielový spoluvlastník pozemku a nebudete mať od existujúcich podielnikov potvrdenie o tom, že sa vzdávajú predkupného práva vo Váš prospech, môžu do 3 rokov príslušnú zmluvu napadnúť a dožadovať sa prevodu predmetného podielu na ich osobu za cenu uvedenú v kúpno-predajnej zmluve. Z pravidla rešpektovať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov sú vylúčené prevody na blízke osoby spoluvlastníka. Viac sa o predkupnom práve dočítate v článku: Pozemky a predkupné právo: Vysvetlenie a jeho aplikácia v procese vysporiadania pozemkov.

Postup:

  1. Zistíme si informácie o vyhliadnutom pozemku v katastrálnej mape na webovom portáli ZBGIS. Na portáli je možné nájsť informácie o konkrétnych parcelách a stiahnuť príslušné listy vlastníctva.
  2. Oslovíme vlastníkov pozemku a v prípade súhlasu s odpredajom sa dohodneme na cene.

  3. Pripravíme kúpno-predajnú zmluvu a návrh na vklad do katastra. Kúpno-predajnú zmluvu spravidla zasielame na pripomienkovanie všetkým zúčastneným stranám. Po zapracovaní pripomienok môžeme pristúpiť ku podpisu zmluvy.

  4. Kúpno-predajnú zmluvu môžu podpísať všetky zúčastnené strany spoločne, ale aj individuálne. V prípade kúpno-predajnej zmluvy na pozemok je potrebné overiť podpis predávajúcich. Podpis kupujúceho nie je potrebné overovať. Overenie podpisu vykonáva notár prípadne poverený zamestnanec na obecnom úrade.

  5. Návrh na vklad do katastra spravidla podáva jedna zo zúčastnených strán. Podpis na návrhu na vklad do katastra nie je potrebné notársky overovať. Dve vyhotovenia návrhu na vklad do katastra spolu s dvoma vyhotoveniami kúpno-predajnej zmluvy je potrebné podať na príslušnom katastrálnom úrade. Jeden potvrdený návrh na vklad si ponecháva navrhovateľ.

Po podaní návrhu na vklad je na príslušnom liste vlastníctva zriadená plomba, ktorá je odstránená po vykonaní zápisu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Kataster by mal vykonať zápis do 30 dní od podania návrhu. Následne o danej skutočnosti písomne informuje zúčastnené strany.  V prípade, že kúpno-predajná zmluva alebo návrh na vklad nespĺňa príslušné náležitosti, kataster konanie pozastaví a písomne požiada zúčastnené strany o vykonanie nápravy, ktorá sa rieši vyhotovením dodatku.

Postup:

  1. Zistíme si informácie o vyhliadnutom pozemku v katastrálnej mape na webovom portáli ZBGIS. Na portáli je možné nájsť informácie o konkrétnych parcelách a stiahnuť príslušné listy vlastníctva.
  2. V prípade, že máte záujem o odkúpenie pozemku od obce je potrebné na obecný úrad zaslať žiadosť o odkúpenie pozemku. Vzor žiadosti nájdete na konci článku. Žiadosť musí byť schválená na zasadnutí zastupiteľstva, kde poslanci rozhodujú aj o cene odpredaja.

  3. Vyhotovenie kúpno-predajnej zmluvy a návrhu na vklad do katastra je spravidla v réžii obce.

  4. Kúpno-predajnú zmluvu môžu podpísať všetky zúčastnené strany spoločne ale aj individuálne. V prípade kúpno-predajnej zmluvy na pozemok je potrebné overiť len podpis predávajúcich. Podpis kupujúceho nie je potrebné overovať. Overenie podpisu vykonáva notár prípadne poverený zamestnanec na obecnom úrade.

  5. Návrh na vklad do katastra spravidla podáva jedna zo zúčastnených strán. Podpis na návrhu na vklad do katastra nie je potrebné notársky overovať. Dve vyhotovenia návrhu na vklad do katastra spolu s dvoma vyhotoveniami kúpno-predajnej zmluvy je potrebné podať na príslušnom katastrálnom úrade. Jeden potvrdený návrh na vklad si ponecháva navrhovateľ.

Po podaní návrhu na vklad je na príslušnom liste vlastníctva zriadená plomba, ktorá je odstránená po vykonaní zápisu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam. Kataster by mal vykonať zápis do 30 dní od podania návrhu. Následne o danej skutočnosti písomne informuje zúčastnené strany.  V prípade, že kúpno-predajná zmluva alebo návrh na vklad nespĺňa príslušné náležitosti, kataster konanie pozastaví a písomne požiada zúčastnené strany o vykonanie nápravy, ktorá sa rieši vyhotovením dodatku.

Tu vychádzame z predpokladu, že ste jedným zo spoluvlastníkov pozemku/pozemkov. V tomto prípade máte dve možnosti:

  • Individuálne odkúpenie jednotlivých podielov od spoluvlastníkov pozemku
  • Uzavretie dohody u zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva

Postup:

  1. Individuálne oslovíte každého podielového spoluvlastníka pozemku so žiadosťou o odkúpenie pozemku. V prípade, že súhlasia, v zásade postupujete tak, ako je uvedené v príklade z praxe: Odkúpenie podielu na pozemku vo vlastníctve viacerých osôb.

  2. V prípade, že niektorý z podielových spoluvlastníkov nesúhlasí, odkúpte podiely vlastníkov, ktorí majú záujem predať.

  3. Vlastníkom, ktorí odmietajú predať, môžete zaslať doporučený list – oficiálnu žiadosť o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva formou dohody. V uvedenej žiadosti môžete navrhnúť rozdelenie pozemku, prípadne, pokiaľ pozemok nie je možné samostatne účelne využiť, odkúpenie podielu za cenu stanovenú znaleckým posudkom. Vzor žiadosti o vyporiadanie podielového spoluvlastníctva nájdete na konci článku.

    • Pokiaľ podieloví spoluvlastníci návrh odmietnu, prípadne sa k veci nevyjadria v zákonnej lehote 2 mesiace, môžete celú vec postúpiť súdu. Príklad podania na súd nájdete na stránke najpravo.sk. Súd v tomto prípade môže rozhodnúť o niektorom z týchto vyporiadaní:
        • rozdelenie veci
        • prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu
        • predaj tretej osobe a rozdelenie výťažku– ak žiadny so spoluvlastníkov nemá záujem vec vlastniť
    • Pokiaľ podieloví spoluvlastníci súhlasia, je potrebné pripraviť zmluvu: Dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Jej vzor spolu s návrhom na vklad do katastra nájdete na konci článku. Ak je predmetom dohody aj rozdelenie pozemku, je potrebné osloviť geodeta so žiadosťou o vypracovanie nového geometrického plánu, ktorý geodet predloží katastru na schválenie s príslušnou dokumentáciou. Vypracovanie a schválenie plánu trvá približne 2 mesiace. Až po schválení geometrického plánu môžete pristúpiť k podpisu Dohody o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva.
  1. Na zmluve je potrebné overiť podpisy všetkých zúčastnených strán.

  2. Návrh na vklad do katastra spravidla podáva jedna zo zúčastnených strán. Podpis na návrhu na vklad do katastra nie je potrebné notársky overovať. Dve vyhotovenia návrhu na vklad do katastra spolu s dvoma vyhotoveniami zmluvy je potrebné podať na príslušnom katastrálnom úrade. Jeden potvrdený návrh na vklad si ponecháva navrhovateľ.  Geometrický plán nie je potrebné predkladať nakoľko ho kataster na podnet geodeta už overil a zaevidoval.

  3. Po podaní návrhu na vklad je na liste vlastníctva zriadená plomba, ktorá je odstránená po zapísaní príslušných zmien. Kataster by mal vykonať zápis do 30 dní od podania návrhu. Následne o danej skutočnosti písomne informuje zúčastnené strany.  V prípade, že zmluva alebo návrh na vklad nespĺňa príslušné náležitosti, kataster konanie pozastaví a písomne požiada zúčastnené strany o vykonanie nápravy, ktorá sa rieši vyhotovením dodatku.

V prípade, že niektorý z podielových spoluvlastníkov odpredal svoj podiel tretej osobe bez toho aby Vás o danom zámere informoval, porušil takýmto konaním Vaše predkupné právo. V uvedenom prípade môžete osloviť nových majiteľov so žiadosťou o odkúpenie predmetného podielu za rovnakých podmienok. Ak odmietnu, môžete sa obrátiť na súd. Premlčacia lehota na predkupné právo je 3 roky. Z pravidla rešpektovať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov sú vylúčené prevody na blízke osoby spoluvlastníka. Viac sa o predkupnom práve dočítate v článku: Pozemky a predkupné právo: Vysvetlenie a jeho aplikácia v procese vysporiadania pozemkov.

V tomto príklade vychádzame z predpokladu, že sa na pozemku nenachádza žiadna stavba vo Vašom vlastníctve a nie ste podielovým spoluvlastníkom na príslušnom pozemku. Z listu vlastníctva nie sme schopný identifikovať vlastníkov nakoľko chýba adresa, alebo  dátum narodenia, prípadne je uvedené len meno a dátum úmrtia. Jednoducho povedané informácie o vlastníkovi sú neúplné a teda ho môžeme označiť za nezisteného vlastníka. Presnú definíciu nezisteného vlastníka nájdete v článku: Pozemky neznámych a nezistených vlastníkov.

Postup:

  1. Pokiaľ nie ste podielovým spoluvlastníkom príslušného pozemku a máte záujem o jeho odkúpenie, Vašou jedinou možnosťou je dohľadanie identifikačných údajov nezisteného vlastníka v historických prameňoch. Môžete tak urobiť na vlastnú päsť, prípadne osloviť firmu, ktorá sa zaoberá identifikáciou neznámych/nezistených vlastníkov.

  2. Ak sa Vám podarilo identifikovať nezisteného vlastníka, s veľkou pravdepodobnosťou sa jedná o už zosnulú osobu, a preto je ďalším krokom dohľadanie potomkov vlastníka.

  3. Aby kataster mohol zapísať potomkov ako vlastníkov, musí jeden z potomkov na príslušný súd podať návrh o dodatočné konanie o dedičstve, o ktorom sa viac dočítate na stránke: pravnenoviny.sk. V prípade, že potomkovia nemajú záujem o predaj, resp. obnovenie dedičského konania, sú Vaše ruky zviazané a pozemok nezískate.

  4. V prípade, že potomkovia súhlasia s odpredajom, prebehlo dedičské konanie a boli zapísaní na list vlastníctva, môžete pristúpiť k odkúpeniu pozemku tak, ako je uvedené v príklade z praxe: Odkúpenie podielu na pozemku vo vlastníctve viacerých osôb.

Pokúšať sa o odkúpenie takéhoto typu pozemku je mimoriadne náročné a vyžaduje si veľa času, preto odporúčame zvážiť, či Vám predmetný pozemok skutočne za to stojí. 

Odkúpenie podielov nezistených vlastníkov od SPF (Slovenského pozemkového fondu) je možné napríklad za predpokladu, že sa na danom pozemku nachádza stavba vo Vašom vlastníctve a vlastníctvo stavby viete fondu preukázať. Ako postupovať je uvedené v ďalšom príklade z praxe.

Prehľadnú tabuľku, kde je uvedené za akých okolností je možné podkúpenie podielov od SPF, nájdete v článku:

Slovenský pozemkový fond: Predaj a vyporiadanie pozemkov.

Tu môžete postupovať rovnako ako je uvedené v príklade z praxe vyššie: Ako odkúpiť pozemok, ktorého majiteľom je zosnulá osoba prípadne neznámy vlastník? Ak sa Vám ale nepodarilo dohľadať potomkov zosnulých vlastníkov, prípadne dohľadať informácie o nezistených/neznámych vlastníkoch (ďalej v texte už len ako neznámy vlastník), môžete od Slovenského pozemkového fondu odkúpiť príslušné podiely neznámych vlastníkov za predpokladu, že spĺňate zákonom stanovené podmienky.

V tomto príklade budeme pracovať s predpokladom, že sa pokúšate o usporiadanie vlastníctva k pozemku, na ktorom sa nachádza drevenica vo Vašom vlastníctve. O odkúpenie budeme teda žiadať podľa § 19 ods.3 zákona č. 180/1995 Z. z. písm. f) usporiadanie vlastníctva k pozemkom zastavaným inými stavbami, ako sú uvedené v písmenách c) až e), a zabezpečenie nevyhnutného prístupu k nim (može sa napríklad jednať o stavbu bez súpisného čísla ako stará drevenica, ktorej vlastníctvo viete fondu preukázať či už kúpno-predajnou zmluvou alebo kolaudačným rozhodnutím). V uvedenom prípade fond uvádza, že predaj je možný len pod stavbou žiadateľa + nevyhnutný prístup.

Postup:

  1. Zistíme si informácie o vyhliadnutom pozemku v katastrálnej mape na webovom portáli ZBGIS. Na portáli je možné nájsť informácie o konkrétnych parcelách a stiahnuť príslušné listy vlastníctva.
  2. V našom príklade do úvahy prichádzajú dva scenáre:
    • K neznámemu resp. neznámym vlastníkom nie je na liste vlastníctva zapísaná správa SPF.
    • K neznámemu resp. neznámym vlastníkom je na liste vlastníctva zapísaná správa SPF.

  3. Pokiaľ na liste vlastníctva nie je zapísaná správa SPF, treba v prvom rade fond požiadať o zápis správy k neznámemu vlastníkovi a doložiť nasledovné dokumenty (vzory všetkých žiadostí nájdete na konci článku):
    • Potvrdenie o neznámom pobyte vlastníkov, ktoré vydáva register obyvateľov SR v Banskej Bystrici
    • Stanovisko obce o šetrení neznámeho vlastníka formou verejnej vyhlášky.

  4. Žiadosť o zápis správy spolu s dokumentmi zašlite na SPF, ktorý následne požiada kataster o zápis správy SPF k neznámym vlastníkom. Spracovanie žiadosti bude trvať niekoľko mesiacov.

  5. Následne môžete fondu zaslať žiadosť o odkúpenie pozemkov, ktorá musí obsahovať nasledovné prílohy (vzory žiadostí a dokumentov nájdete na konci článku):
    • Stanovisko obce k odpredaju predmetných pozemkov
    • Dokumenty preukazujúce vlastníctvo stavby

  6. SPF si môže vyžiadať doloženie ďalších dokumentov. V prípade schválenia vypracuje SPF kúpno-predajnú zmluvu. Celý proces trvá minimálne 6 mesiacov, ale môže byť aj výrazne dlhší. Fond treba priebežne kontaktovať a zaujímať sa o stav spracovania žiadosti.

Uvedený postup odporúčame prekonzultovať s SPF, keďže podmienky a spôsob prevodu pozemkov nezistených vlastníkov v správe SPF sa môže zmeniť.

Náš cieľ

Vysoká rozdrobenosť pozemkového vlastníctva  a množstvo neznámych vlastníkov v evidencii pozemkov sťažuje bežným osobám vyporiadanie pozemkového vlastníctva. Cieľom stránky je pomôcť ľuďom zorientovať sa v problematike kúpy a vyporiadania pozemkov. 

Všetky informácie, vzory zmlúv a žiadostí, ktoré tu nájdete, poskytujeme bezplatne. 

Dokumenty

Vzory kúpno-predajných zmlúv
Vzor zmluvy o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva
Vzory žiadostí pre vyporiadanie vlastníctva s SPF